樓價趨勢分析

由1994至今，以複式計算，香港樓價平均升幅是約年增長率為5%，若扣除通脹率，實質年增長率是3%，平均升幅十分温和，由此推算，香港樓價還有一段長路向上。

政府的完整樓價數據由1994 開始，這一年樓市還未瘋狂，以這一年開始統計走勢是比較恰當，過去25年的平均實質年升值率是約3%，這是一個有效的參考指標。

去年樓價雖回落了10%，但全年升幅仍有2%，接近長期平均率的5%，以此角度看，所謂報復式反彈未必出現，大有可能是回到長期平均率的軸綫上行走，全年升幅在10%左右是較為合理，當然這是一個總平均數，不分區域，若加上區域分析，港島很大可能升15%以上，新西在長期平均率下。

國共解放戰爭點滴

讀了很久中國解放軍三大戰役的歷史，有一點始终讀不通為何以步槍為主的農民解放軍能在短時間内殲滅了國民黨最精銳装備部隊，四野圍困長春時能動用上千大口徑火砲，大部份是民盲的解放軍怎能學識用高级武器，之前已懷疑這有可能是同投降的日本關東軍有關，剛找到一些網上資料，不過祇是猜說，沒有官方証據。

http://ca.ntdtv.com/xtr/gb/2017/06/13/a1328949.html

http://bbs.tiexue.net/post_9377420_1.html

美息短評

很久沒有發表文章，今日有空正好可評論美息走勢。

由去年尾至今，美聯儲局不斷表示美經濟前景非常良好，就業市場會出現緊張情况，結果大有可能推升通脹率，確實由年初開始，美失業率不斷創新低，就業情况得到很大改善，但同期薪金上升速度仍然非常緩慢，最新的核心通脹率未符預期，美十年債息始終不能在三厘之上企穩，十年和兩年債息息差跌到不夠半厘，是2007年後的新低，長短債息大幅收窄，可以看到市場並不同意聯儲局的通脹預期，或者說市場和聯儲局正進行一場大博奕。

其實，不止是美國通脹率升不起，就連比美國增長快一倍的中國，它的通脹率也不對稱地低，香港經濟也十分興旺，我們的通脹率亦在低位徘徊，這其中最大的原因是現今的人平均壽命延長了很多，正接導致很多老人在法定退休年齡之後繼續做全職或兼職工作，以美國為例，他們的65至69歲老人佔工作人口比例，由1994年的20%上升到2017年的32%，這結果令到勞動市場工資升不起，在這方面，聯儲局已曾在2016年提出硏究報告，確認人口老化直接壓下了通脹率，日本政府在今年初也提出同類報告。(連結在文末)

由此看來，通脹之風大有可能不如傳聞之勁，聯儲局若進一步加短息，會再收窄長短債息差，這會帶來甚麼後果，我們祇有拭目以待。

https://www.federalreserve.gov/econresdata/feds/2016/files/2016080pap.pdf

https://www.boj.or.jp/en/research/wps_rev/wps_2018/data/wp18e01.pdf

恒指短話

恒指今年持續走高，波動是歷年最少，有錢等調整入市的人都等到呆了，持有的也少會加貨。沒有了波幅的牛市，確實很難搵到錢，有閒錢的怕買貴了，看淡的輸死，玩波幅的失去大機遇，祇有那些不怕買貴的強者才是大赢家，一早買落的是小赢家。

這情况有如香港樓市，雖是升市，但得益的是少數，他們大部份是強者，不是散戶，所以這升市没有喝采聲，社會財富再向强者輸送，這又是另一個New Normal，少了很多散戶赢大錢，没有了魚翅撈飯，三千元紅酒煑牛肉，這牛市離頂還有很遠路。

中國經濟短評

最新數據顯示，中國信貸额已達國民生產總值260%，由此觀之，内地借貸比率確是已超過警戒線，樓房貸款已到超高水平， 現在北京面對的難題，就是若出現資不抵債的情况，中國會走向日本崩下來的路。

應對以上的大環境，習近平倡議的一帶一路，是計劃將上萬億人仔有秩序地走出去，用以尋覓長期穩定回報的基建工程，簡單的說，北京希望能藉向外投資，賺取適當的回報，用以支持内地。

習將引進美資經營內地金融業務，他是希望内地投資市場可以正規化，重拾人民的信心，將錢投入股票市場，那麽A 股可如美股長升長有，令到整體資本會升值，資本額可以蓋過總債務，資不抵債的問題從以迎刃而解，以上兩個大謀畧，一向外及一向内，真是設計週到。

人仔走出去，概念很簡單，即是將印出來的公仔紙以有利的兌換價買入外地資產，跟著收取長期回報息率，整體中國資本賬可持續上升，這會大大有利中國控制債務問題。

向外擴展的大計劃，最重要是建基於穩定的人民幣兑換率，或者是外資對中國的信心，所以有秩序可控地走出去是關鍵的重要一步，現時Trump 要美元弱，正正乎合習總的大計劃，這樣看，中國的債務危機未必如外資想像的那麼嚴重。

香港樓市最新動態

香港樓市升勢已成一個known known，內在價值已全部浮現，若無重税，理應爆發一次大急升，今天的呎價會比上次低位升三四十多巴仙，跟著就會跌下來，但重税將上升軌跡改了，令到升幅收窄及升浪維持不衰，讓這個known known 可以延續玩下去。

梁振英迷信政府力量能扭轉資金走向，很明顯，他和他的親信全不暸解香港的經濟結構。事實上，香港是全開放型經濟體，政府不能决定資金流向，也沒有力量和資金潮對抗，這是最基本的常識。

梁最失敗之處，是在於他表明要壓低樓價，他開展一場無必要的戰爭，結果是敗下來，更令樓市一定升的信念深植在每一個市民心中。

以歷史觀之，切記不要打無必要的仗，因結果大有可能被迫將狼皮丢掉，導致敗亡。最高明是保持虛浮的平衡，以外表嚇嚇人，不致將己方虛弱的力量全暴露出來。

下一任特首的房策方向淺談

看了昨晚三位特首候選人的辯論，提到他們的房策方向，大家都不若而同，將矛頭直指要大幅提高公營及資助房屋的比例，這是明顯地摒棄了梁振英主打增加私樓供應的大策略，增加公營房屋比例是對應了社會年青一代最不滿政府之處，也着實照顧社會大多數人的意願。

梁振英的盲搶地策略，是提高了私樓供應量，但這大批私樓的賣價是針對市場富裕的一羣，與及來自内地的買家，香港本土的年青一代沒有能力入到場，結果是政府盲搶地不能令真正有住屋需要的一大羣人受惠，所以做成社會極大的怨氣，去年旺角街頭暴動，被起訴的年青人背景絕大部份都是準公屋戶，從此情况已可看到增加公屋供應比甚麽也重要。

再看土地發展方面，梁振英大力推的東北發展計劃，其中最受社會人仕反對是發展規模徧重私樓，若然新特首大幅提升其中的公屋比例，相信社會抗拒聲音會很大程度減少，由此政府可企在道德高地說服反對者，土地發展會迎刃而解，這新策略方向是解决香港土地發展的契機。