香港樓市最新動態

香港樓市升勢已成一個known known，內在價值已全部浮現，若無重税，理應爆發一次大急升，今天的呎價會比上次低位升三四十多巴仙，跟著就會跌下來，但重税將上升軌跡改了，令到升幅收窄及升浪維持不衰，讓這個known known 可以延續玩下去。

梁振英迷信政府力量能扭轉資金走向，很明顯，他和他的親信全不暸解香港的經濟結構。事實上，香港是全開放型經濟體，政府不能决定資金流向，也沒有力量和資金潮對抗，這是最基本的常識。

梁最失敗之處，是在於他表明要壓低樓價，他開展一場無必要的戰爭，結果是敗下來，更令樓市一定升的信念深植在每一個市民心中。

以歷史觀之，切記不要打無必要的仗，因結果大有可能被迫將狼皮丢掉，導致敗亡。最高明是保持虛浮的平衡，以外表嚇嚇人，不致將己方虛弱的力量全暴露出來。

下一任特首的房策方向淺談

看了昨晚三位特首候選人的辯論，提到他們的房策方向，大家都不若而同，將矛頭直指要大幅提高公營及資助房屋的比例，這是明顯地摒棄了梁振英主打增加私樓供應的大策略，增加公營房屋比例是對應了社會年青一代最不滿政府之處，也着實照顧社會大多數人的意願。

梁振英的盲搶地策略，是提高了私樓供應量，但這大批私樓的賣價是針對市場富裕的一羣，與及來自内地的買家，香港本土的年青一代沒有能力入到場，結果是政府盲搶地不能令真正有住屋需要的一大羣人受惠，所以做成社會極大的怨氣，去年旺角街頭暴動，被起訴的年青人背景絕大部份都是準公屋戶，從此情况已可看到增加公屋供應比甚麽也重要。

再看土地發展方面，梁振英大力推的東北發展計劃，其中最受社會人仕反對是發展規模徧重私樓，若然新特首大幅提升其中的公屋比例，相信社會抗拒聲音會很大程度減少，由此政府可企在道德高地說服反對者，土地發展會迎刃而解，這新策略方向是解决香港土地發展的契機。

樓市前瞻

最新中原指數和政府樓價指數，都雙雙破頂，正乎合之前幾年的推測，就是政府新買樓税項，祇會壓縮樓宇買賣成交量，但未能阻止樓價上升的大趨勢，新稅項祇不過將升幅減低，做成一個緩慢上升的格局。

在中國還在經濟擴張的影响下，香港經濟應可持續低增長。整體上，香港人的財富會繼續上升，加上内地資金不斷湧入，這兩股財富能量築成厚厚的一道防綫，承托著現時的樓價水平，在此大環境下，這道防綫逐漸上移和加厚，要突破這道防綫，或者是說要樓價向下走，祇有一法，就是令樓價不受控地上升，市場會出現亢奮，大趨勢才有機會逆轉，這是市場的規律。但在政府房税壓力下，市場情緒平穩，樓價拾級而上，下跌的風險日減，現在我們祇能眼巴巴地看着這道防綫日漸加厚。

美息走向短評

近兩月的美數據顯示，美通脹率上升主因在油價回升，而美核心通脹率保持平穩，油價回升至現水平已徘徊了很多個月，再過多兩個月，如油價不再向上，那麽油價對通脹率的影响將會消失，没有了油價因素，美通脹率又會走下去。

在以上大形勢下，若聯儲局要急於在這個月加息，如到六月時通脹真是回落，那會對聯儲局威信做成嚴重傷害，耶倫不會看不到這可能性，在權衡輕重下，聯儲局應會審慎行事，三月加息應不大會出現。

新年隨筆 — 香港是一個超級城市

今朝有空思考一些問題，也是老問題，就是香港和南中國的融合過程，香港現在情况正朝著一個超級城市進發，這是最新世界趨勢，倫敦、日本、紐約等大城市已發展到達一個新階段，它們本身的經濟容量已達一個發達國家規模，即是說倫敦的經濟成長已寧駕於整個英國之上，東京亦如是。

香港也在這大潮流中，我們正以高速吸收了南中國的資本和人材，正銳變成一個超級城市，尤其是和廣東省的整體經濟金融組合，廣東省是中國最高產值區域，也是發展得最快和最市場化，其中民營生產佔全省總產值有一半以上，這和長江以北區域完全不同，在今年前三季，廣東省的官方增長數字是7.3%，比中國整體計為高，在此大環境下，香港的經濟活動保持了活力，香港經濟輻射面和南中國聯營體的總經濟能量，已經超過南韓及僅次於加拿大，足以躋身G20 峰會。

但在這經濟融合過程中，很多香港人茫然不知所措，尤其是年青的一代，就算是年長的成年人，很多都抱着負面態度去面對，結果是排外情緒高漲，這有如五六十年代北方人到來香港居住所產生的社會情况一式模樣，那時的南北不和亦很普遍。事實上，沒有甚麽可以解决以上的矛盾，現在唯一可以做的是等待本土出生的香港人慢慢轉過來，和新來的香港人共同生活下去。

味道人生

昨晚在家食了鹹魚肉片飯，鹹魚的鹹味深重，它不是一下子過去，而是綿綿不斷滲入脷中，鹹味中透入了魚的甜味和腥味，互相平衡和諧，肉片夾雜魚味，又是另一境况，飯有了魚和肉片味，啖啖精采，這窩鹹魚肉片飯是我五十多歲人首次嚐到的極致，鹹魚是馬友，前日在長洲遊玩時買的，真是非常精采。


味道不需要到特別的地方去尋找，簡簡單單在家煑一窩煲仔飯，已能遇上極致的味道，可以說人生的美妙不在怎樣設計，最重要是可以遇上。

香港零售趨勢的淺析

剛找到一些香港網購營運的片面數字，在2015年有估計網購額是270億港元，比2014年增加了約60億，政府統計數字顯示2015年總零售額跌了180億，珠寶首飾和鐘錶一項跌了160億，佔了跌幅的九成。

如撇除珠寶首飾這項，2015 年零售額跌了20多億，但若計入上述網購額增幅，整體本地民生零售額是輕微增加，全面來看，香港零售內銷並不如政府統計數字那麽差。

再細看網購銷售鏈，它的協同效應比起傳統零售業高出很多，因租金支出在網購營運上是非常低，網購公司不需要堂皇的店舖和甲級商廈，利用互聯網的優勢，網購公司甚至可以不需設置貨倉，或將存倉期減至最低，即是話，網購額有一大部份收益會落在銷售團隊，和點對點運輸方面，很明顯，利益更容易落在網購公司及運輸物流從業員身上，由此可以見到，網購額對香港實體經濟貢獻遠高於傳統零售業。

誠然以上對網購的設想和推論並不全面，要再多一些數據才可確定上述的結論。但大致上，可以見到一個大趨勢，就是網購額正急促上升，傳統零售業正面臨巨大威脅，在中國內地，阿里巴巴的巨大成功，已嚴重影响内地城市非一綫的商舖。回頭看香港，網購的因素正解釋了，為何香港去年零售額大跌，但通脹率仍然企穩的情况，香港政府統計處應該要在這方面下些苦功，給大衆一個更清晰的經濟處景。