樓價趨勢分析

由1994至今，以複式計算，香港樓價平均升幅是約年增長率為5%，若扣除通脹率，實質年增長率是3%，平均升幅十分温和，由此推算，香港樓價還有一段長路向上。

政府的完整樓價數據由1994 開始，這一年樓市還未瘋狂，以這一年開始統計走勢是比較恰當，過去25年的平均實質年升值率是約3%，這是一個有效的參考指標。

去年樓價雖回落了10%，但全年升幅仍有2%，接近長期平均率的5%，以此角度看，所謂報復式反彈未必出現，大有可能是回到長期平均率的軸綫上行走，全年升幅在10%左右是較為合理，當然這是一個總平均數，不分區域，若加上區域分析，港島很大可能升15%以上，新西在長期平均率下。

國共解放戰爭點滴

讀了很久中國解放軍三大戰役的歷史，有一點始终讀不通為何以步槍為主的農民解放軍能在短時間内殲滅了國民黨最精銳装備部隊，四野圍困長春時能動用上千大口徑火砲，大部份是民盲的解放軍怎能學識用高级武器，之前已懷疑這有可能是同投降的日本關東軍有關，剛找到一些網上資料，不過祇是猜說，沒有官方証據。

http://ca.ntdtv.com/xtr/gb/2017/06/13/a1328949.html

http://bbs.tiexue.net/post_9377420_1.html

美息短評

很久沒有發表文章，今日有空正好可評論美息走勢。

由去年尾至今，美聯儲局不斷表示美經濟前景非常良好，就業市場會出現緊張情况，結果大有可能推升通脹率，確實由年初開始，美失業率不斷創新低，就業情况得到很大改善，但同期薪金上升速度仍然非常緩慢，最新的核心通脹率未符預期，美十年債息始終不能在三厘之上企穩，十年和兩年債息息差跌到不夠半厘，是2007年後的新低，長短債息大幅收窄，可以看到市場並不同意聯儲局的通脹預期，或者說市場和聯儲局正進行一場大博奕。

其實，不止是美國通脹率升不起，就連比美國增長快一倍的中國，它的通脹率也不對稱地低，香港經濟也十分興旺，我們的通脹率亦在低位徘徊，這其中最大的原因是現今的人平均壽命延長了很多，正接導致很多老人在法定退休年齡之後繼續做全職或兼職工作，以美國為例，他們的65至69歲老人佔工作人口比例，由1994年的20%上升到2017年的32%，這結果令到勞動市場工資升不起，在這方面，聯儲局已曾在2016年提出硏究報告，確認人口老化直接壓下了通脹率，日本政府在今年初也提出同類報告。(連結在文末)

由此看來，通脹之風大有可能不如傳聞之勁，聯儲局若進一步加短息，會再收窄長短債息差，這會帶來甚麼後果，我們祇有拭目以待。

https://www.federalreserve.gov/econresdata/feds/2016/files/2016080pap.pdf

https://www.boj.or.jp/en/research/wps_rev/wps_2018/data/wp18e01.pdf

恒指短話

恒指今年持續走高，波動是歷年最少，有錢等調整入市的人都等到呆了，持有的也少會加貨。沒有了波幅的牛市，確實很難搵到錢，有閒錢的怕買貴了，看淡的輸死，玩波幅的失去大機遇，祇有那些不怕買貴的強者才是大赢家，一早買落的是小赢家。

這情况有如香港樓市，雖是升市，但得益的是少數，他們大部份是強者，不是散戶，所以這升市没有喝采聲，社會財富再向强者輸送，這又是另一個New Normal，少了很多散戶赢大錢，没有了魚翅撈飯，三千元紅酒煑牛肉，這牛市離頂還有很遠路。

中國經濟短評

最新數據顯示，中國信貸额已達國民生產總值260%，由此觀之，内地借貸比率確是已超過警戒線，樓房貸款已到超高水平， 現在北京面對的難題，就是若出現資不抵債的情况，中國會走向日本崩下來的路。

應對以上的大環境，習近平倡議的一帶一路，是計劃將上萬億人仔有秩序地走出去，用以尋覓長期穩定回報的基建工程，簡單的說，北京希望能藉向外投資，賺取適當的回報，用以支持内地。

習將引進美資經營內地金融業務，他是希望内地投資市場可以正規化，重拾人民的信心，將錢投入股票市場，那麽A 股可如美股長升長有，令到整體資本會升值，資本額可以蓋過總債務，資不抵債的問題從以迎刃而解，以上兩個大謀畧，一向外及一向内，真是設計週到。

人仔走出去，概念很簡單，即是將印出來的公仔紙以有利的兌換價買入外地資產，跟著收取長期回報息率，整體中國資本賬可持續上升，這會大大有利中國控制債務問題。

向外擴展的大計劃，最重要是建基於穩定的人民幣兑換率，或者是外資對中國的信心，所以有秩序可控地走出去是關鍵的重要一步，現時Trump 要美元弱，正正乎合習總的大計劃，這樣看，中國的債務危機未必如外資想像的那麼嚴重。

香港樓市最新動態

香港樓市升勢已成一個known known，內在價值已全部浮現，若無重税，理應爆發一次大急升，今天的呎價會比上次低位升三四十多巴仙，跟著就會跌下來，但重税將上升軌跡改了，令到升幅收窄及升浪維持不衰，讓這個known known 可以延續玩下去。

梁振英迷信政府力量能扭轉資金走向，很明顯，他和他的親信全不暸解香港的經濟結構。事實上，香港是全開放型經濟體，政府不能决定資金流向，也沒有力量和資金潮對抗，這是最基本的常識。

梁最失敗之處，是在於他表明要壓低樓價，他開展一場無必要的戰爭，結果是敗下來，更令樓市一定升的信念深植在每一個市民心中。

以歷史觀之，切記不要打無必要的仗，因結果大有可能被迫將狼皮丢掉，導致敗亡。最高明是保持虛浮的平衡，以外表嚇嚇人，不致將己方虛弱的力量全暴露出來。

下一任特首的房策方向淺談

看了昨晚三位特首候選人的辯論，提到他們的房策方向，大家都不若而同，將矛頭直指要大幅提高公營及資助房屋的比例，這是明顯地摒棄了梁振英主打增加私樓供應的大策略，增加公營房屋比例是對應了社會年青一代最不滿政府之處，也着實照顧社會大多數人的意願。

梁振英的盲搶地策略，是提高了私樓供應量，但這大批私樓的賣價是針對市場富裕的一羣，與及來自内地的買家，香港本土的年青一代沒有能力入到場，結果是政府盲搶地不能令真正有住屋需要的一大羣人受惠，所以做成社會極大的怨氣，去年旺角街頭暴動，被起訴的年青人背景絕大部份都是準公屋戶，從此情况已可看到增加公屋供應比甚麽也重要。

再看土地發展方面，梁振英大力推的東北發展計劃，其中最受社會人仕反對是發展規模徧重私樓，若然新特首大幅提升其中的公屋比例，相信社會抗拒聲音會很大程度減少，由此政府可企在道德高地說服反對者，土地發展會迎刃而解，這新策略方向是解决香港土地發展的契機。

樓市前瞻

最新中原指數和政府樓價指數，都雙雙破頂，正乎合之前幾年的推測，就是政府新買樓税項，祇會壓縮樓宇買賣成交量，但未能阻止樓價上升的大趨勢，新稅項祇不過將升幅減低，做成一個緩慢上升的格局。

在中國還在經濟擴張的影响下，香港經濟應可持續低增長。整體上，香港人的財富會繼續上升，加上内地資金不斷湧入，這兩股財富能量築成厚厚的一道防綫，承托著現時的樓價水平，在此大環境下，這道防綫逐漸上移和加厚，要突破這道防綫，或者是說要樓價向下走，祇有一法，就是令樓價不受控地上升，市場會出現亢奮，大趨勢才有機會逆轉，這是市場的規律。但在政府房税壓力下，市場情緒平穩，樓價拾級而上，下跌的風險日減，現在我們祇能眼巴巴地看着這道防綫日漸加厚。

美息走向短評

近兩月的美數據顯示，美通脹率上升主因在油價回升，而美核心通脹率保持平穩，油價回升至現水平已徘徊了很多個月，再過多兩個月，如油價不再向上，那麽油價對通脹率的影响將會消失，没有了油價因素，美通脹率又會走下去。

在以上大形勢下，若聯儲局要急於在這個月加息，如到六月時通脹真是回落，那會對聯儲局威信做成嚴重傷害，耶倫不會看不到這可能性，在權衡輕重下，聯儲局應會審慎行事，三月加息應不大會出現。

新年隨筆 — 香港是一個超級城市

今朝有空思考一些問題，也是老問題，就是香港和南中國的融合過程，香港現在情况正朝著一個超級城市進發，這是最新世界趨勢，倫敦、日本、紐約等大城市已發展到達一個新階段，它們本身的經濟容量已達一個發達國家規模，即是說倫敦的經濟成長已寧駕於整個英國之上，東京亦如是。

香港也在這大潮流中，我們正以高速吸收了南中國的資本和人材，正銳變成一個超級城市，尤其是和廣東省的整體經濟金融組合，廣東省是中國最高產值區域，也是發展得最快和最市場化，其中民營生產佔全省總產值有一半以上，這和長江以北區域完全不同，在今年前三季，廣東省的官方增長數字是7.3%，比中國整體計為高，在此大環境下，香港的經濟活動保持了活力，香港經濟輻射面和南中國聯營體的總經濟能量，已經超過南韓及僅次於加拿大，足以躋身G20 峰會。

但在這經濟融合過程中，很多香港人茫然不知所措，尤其是年青的一代，就算是年長的成年人，很多都抱着負面態度去面對，結果是排外情緒高漲，這有如五六十年代北方人到來香港居住所產生的社會情况一式模樣，那時的南北不和亦很普遍。事實上，沒有甚麽可以解决以上的矛盾，現在唯一可以做的是等待本土出生的香港人慢慢轉過來，和新來的香港人共同生活下去。

味道人生

昨晚在家食了鹹魚肉片飯，鹹魚的鹹味深重，它不是一下子過去，而是綿綿不斷滲入脷中，鹹味中透入了魚的甜味和腥味，互相平衡和諧，肉片夾雜魚味，又是另一境况，飯有了魚和肉片味，啖啖精采，這窩鹹魚肉片飯是我五十多歲人首次嚐到的極致，鹹魚是馬友，前日在長洲遊玩時買的，真是非常精采。


味道不需要到特別的地方去尋找，簡簡單單在家煑一窩煲仔飯，已能遇上極致的味道，可以說人生的美妙不在怎樣設計，最重要是可以遇上。

香港零售趨勢的淺析

剛找到一些香港網購營運的片面數字，在2015年有估計網購額是270億港元，比2014年增加了約60億，政府統計數字顯示2015年總零售額跌了180億，珠寶首飾和鐘錶一項跌了160億，佔了跌幅的九成。

如撇除珠寶首飾這項，2015 年零售額跌了20多億，但若計入上述網購額增幅，整體本地民生零售額是輕微增加，全面來看，香港零售內銷並不如政府統計數字那麽差。

再細看網購銷售鏈，它的協同效應比起傳統零售業高出很多，因租金支出在網購營運上是非常低，網購公司不需要堂皇的店舖和甲級商廈，利用互聯網的優勢，網購公司甚至可以不需設置貨倉，或將存倉期減至最低，即是話，網購額有一大部份收益會落在銷售團隊，和點對點運輸方面，很明顯，利益更容易落在網購公司及運輸物流從業員身上，由此可以見到，網購額對香港實體經濟貢獻遠高於傳統零售業。

誠然以上對網購的設想和推論並不全面，要再多一些數據才可確定上述的結論。但大致上，可以見到一個大趨勢，就是網購額正急促上升，傳統零售業正面臨巨大威脅，在中國內地，阿里巴巴的巨大成功，已嚴重影响内地城市非一綫的商舖。回頭看香港，網購的因素正解釋了，為何香港去年零售額大跌，但通脹率仍然企穩的情况，香港政府統計處應該要在這方面下些苦功，給大衆一個更清晰的經濟處景。

香港内需動力的淺析

剛檢視了政府的統計數字，看到勞動就業人數在2013年中達到三百七十萬 之後，上升速度已低降到1%下，同時段失業人數維持在十三萬之下，在這段期間，香港GDP增長維持在2.5%之上。

上述幾組數字可以看到，香港已沒有新勞動力配合經濟增長，做成很多行業都大缺人手，尤以餐飲業為甚，結果是工資普遍被推高，僱主為了維持生産力和競爭力，願意提高薪金吸引人材，現今打工仔完全不需擔憂人工減或失去職位，他們祇見到錢會繼續來。這種就業市場狀態，正是香港內需持續不衰的最主要原動力，薪金持續上升，也是支持通脹率不斷上升，就算在去年經濟增長放緩後，通脹率都未有明顯下行趨勢，祇不過是徘徊在3%左右。

看情况，就算來年GDP 回落到1%，還高於就業人數上升速度，應不會對人工做成壓力，內需動力仍然可以保持著。要逆轉以上趨勢，香港需要出現一個大衰退，來引爆一個通縮週期，這可能性在可見將來未見到。


http://www.hk01.com/%E7%A4%BE%E5%8D%80/5433/-2016%E8%81%B7%E5%A0%B4%E8%B6%A8%E5%8B%A2-%E6%9C%AC%E5%B9%B4%E5%B9%B3%E5%9D%87%E5%8A%A0%E8%96%AA3-4-%E5%82%B3%E5%AA%92%E5%8D%B0%E5%88%B7%E6%A5%AD%E5%88%9D%E6%88%90%E6%A6%9C%E9%A6%96

市場短評

中日美央行聯合行動，共頂起人民幣，穩定的人仔，似一支定海神針，將世界各資産市場定住了，油價開始止跌，油國應可暫停沽世界資産套現支付國家開支，避險資金似準備回潮。

內地CPI再繼續上升，又一証明中國內需相當不錯，這利好情况可逐步被市場接受。日本負利率情况下，日本大媽有很大誘因買香港資産，可能已經開始了，以上論點是支持恒指回到正常的水位。

春節後經濟展望

如油價停在此水平，有美國頁岩氣開發商會破產，可能會引發袖珍核彈，加上中東產油國要沽資產支撐國家開支，美國股票市場有下行壓力；但油價低企，支持世界消費，實體經濟應可維持，企業盈利應不會太差，尤其中國和日本是最為有利，

中國春節假後人仔被挾升，人民幣走資潮可暫時被竭止，中國金融狀態會穩定下來，投資者可以冷靜地看看中國經濟基本因素，周星馳新片破了紀錄，是有力証明中國內需強勁。

日元升值，加上日本行負利率，日本大媽有很大誘因將多餘的閒錢買香港資產，包括股票，買香港即是買中國，對香港最為利好。

下一步要看聯儲局怎走下步，看會否逆市場主流意見，大講很快加下一次息，再等等看吧。

香港餐飲業收益評估

政府最新公佈的餐飲業收益，非中式餐廳在十二月及整個第四季有不錯增長，中式餐廳量跌但總值升，表示普羅大眾食肆都可抬價保持收入，即消費者仍願意用錢，不會揀食最平的。

上述所指出的非中式餐廳，是中高檔消費，這方面數字有增長，即表示中高檔消費者消費意慾仍然不錯。非中式餐廳最能對經濟狀况有指標性，2003年前的通縮期，數字是年年下降，沙氏後，是年年上升，2008年也照升，2011歐債危機也如是。

以上是想表達，基於非中式餐廳收益持續增長，可推論香港仍處於經濟擴張期，現時樓市情况祇是進行調整，很快就會否極泰來。

香港經濟前景淺評

香港經濟的兩大重壓，是被人吹大的美加息週期，二是中國可能硬着陸。

最新數據顯示，今次美加息已到行人止步的階段，來自這方面衝擊會日漸消散。

中國方面，美元在近日急跌之後，人仔已穩定下來，要再看看內地CPI和消費趨勢，可能要多一段日子才可確定。

估計這風暴已暫時喘穩，待三幾個月後才有明顯方向，再等等吧。

香港消費開支短評

正有時間檢看一下香港第三季餐飲業收益報告，看到中餐館volume index 下跌了3.5%，而其value index 卻上升了0.7%。

中餐館在這幾年都不是表現最好，看中餐表現可觀察到大眾消費的一些動向。上面最新數據顯示中餐生意少了，但價錢卻提了，表示酒家在生意不旺的情況下還有能力提價，更重要是食客願意付出多些款項消費。

這裏面想到一些結構問題，就是香港已沒有生力軍加入中低檔次的中式菜館，很多從業員都過四十歲，根本再沒有二十多歲的新移民肯在酒樓及茶餐廳工作，而本地年青一代也極不願意找這個檔次的餐飲業工作，在供不應求下，人工支出不能被壓縮，老闆被迫年年加人工，將成本轉嫁到食客身上，在香港現在還是經濟擴張週期，消費者大都肯接受餐單價錢慢慢升上去，這個循環到目前仍然可繼續。

以此觀察，外出用膳開支將一級一級升上去，這項開支佔綜合物價總指數約17%，結果會將本地通脹率推高，未來月份很大可能會出現通脹率高於經濟增長速度。

油價短評

仔細看了一些關於油價的基本數據，在近幾年原油供應量和需求大致保持平衡，兩者沒有出現重大差距，但油價上下波幅非常大，由金融海嘯後2009年每桶約40美元，升至2011年約115美元一桶，在短短三年間，升了約200%，發生的時間和QE政策實施時間表十分吻合，再之後油價在2014年中開始滑落，又剛巧出現在聯儲局停止QE政策之後，從兩者關係，有理由相信QE是推動油價上升的重大原動力。


要油價止跌回升，那需要很多利好因素，但暫時看不到。中東產油國和俄羅斯，在油價高企時，大幅增加公共開支，並投入大量油元支持巨大國家工程，令到這些國家已入不敷支，他們完全端賴產油收入去應付龐大公共債務，這些主要產油國根本沒有能力減產去穩定油價，伊朗和伊拉克也如是，美國頁岩氣田生產商已投入數以百億計美元提高生產量，也絕不可能自動投降去減低生產量，在此大環境下，投機資金炒油價向下，會易過炒向上。

綜合而言，油價看跌或持平的機會率勝過看上。

日本遊記

日本遊記

今次十月日本之旅，到了東京及附近地區，遊玩了八天，是人生中另一次的深度遊，有三個旅遊點，很想和大家分享。

第一個最深刻印象是到了東京後園 — 高尾山，從新宿乘了約一個小時的列車，到達高尾山駅，由車站開始步行上山，行約十分鐘後，山的坡度變得陡斜，兩旁站了多棵高大的樹，古木參天，每一棵樹可足兩人環抱，這影像令人豁然開朗，在記億中，這是第一次親身見到和觸到一棵棵巨樹，這個像似原始森林離當地住宅區是十分之近，難得日本人將這一帶樹木保護得相當完整，大部份樹齡都超過百年，在全世界都渴求木材做傢俬的世代，日本人保護樹木的堅持精神，真是值得佩服。

另一個令我這半百老人心動的地方，是去了一趟寅次郎的出生地 — 東京郊區的柴又，寅次郎是男人四十人戇居居戲中男主角的名字，演員是渥美清，導演是山田洋次，這個戲拍了超過四十五集，參演的著名女演員，包括吉永小百合，粟原小卷等等，寅次郎這角色是一個現代浪人，他到處為家，主要是靠在日本各地傳統節日中做小買賣維持生計，生活自由放任，沒有妻子和家的束縛，也沒有任何家產，但他充滿自信地生活，沒有流露出一點點比人不上的自卑感，戲中洋溢他有些低智的笑料，同他在柴又的妹妹和叔叔一家的感情關係，寅次朗的自由生活方式，感動了整整一代戰後的日本人，在六七十年代，日本經濟迅速冒升，靠的是日本全國人民辛勤勞力工作，尤其是日本男人，他們為此付出很高代價，差不多全部時間都放在工作上，寅次郎正好是給予他們一個幢憬和想像。

在柴又這小鎮，起了一個寅次郎紀念館，紀念演員渥美清，他已在兩年前因病去世，主街兩旁保特了戲中外景的商舖，可給我這寅次郎戲迷一個機會，親身在戲中場景慢步，途中有很多很多寅次郎的日本戲迷，尤其是那些老男人，他們似朝聖般慢遊各景點，由此可見在日本人心底，他們多麼渴望脫離傳統世俗枷鎖的生活方式，可以想像他們內心那種完全被扭曲的人性。

順帶一提，在柴又這處，建了一座非常重要的寺院，名為帝釋天，這座古寺最突出的地方是在寺院結構四邊佈滿鬼斧神工的木雕刻，講述佛祖的故事，和不少雀為的造型，這寺院是國家級保護文物。

最後一提是川越這個古樸小城市，它在東京北面，乘列車可在約一小時到達，我們這次正碰巧遇上川越祭，在到訪當日，看到很多不同組別的巡遊隊伍，拖行着各式偶人的彩車，場面熱鬧，彩車上全都有着起古裝的奏樂師，不停奏出日本傳統民間樂曲，真是印象深刻，大開眼界，在遊行經過的舊城區街道兩旁，還保留了江戶時代的木屋，販賣不同類型的手工藝品，有出名的川越廚刀、木筷子、人型偶等等，步行在其中，彷彿進入了時代隧道，趣味悠然自得，這亦是旅遊日本的一大特點。