香港樓價未來走勢的評估

政府最新公佈的經濟數據，顯示今年第二季的GDP增長是2.8%，這是自2013年尾開始連續第七季錄得增長在3%以下，六月份的通脹年率是3.1%，CPI自去年十月至最新公佈的六月是停在123水平，這兩套數字可大約說出，香港經濟已完成高增長期，未來很長一段路將會走得很慢，其中背後原因有很多，強美元是重大因素，加上香港本身經營成本近年飛升，確實拉慢了我們的經濟步伐。

再檢視一下M3狀况，可以見到M3自今年初已停滯不動，這是另一項重要資料，証實了香港經濟活動已經不再發力向上，不過在現階段還未出現向下行的徵狀，很大機會在現水平保持平穩。若這不上不落的狀態，再維持到下半年，那麼通脹率有機會跌到1%以下，甚至在數字上有可能出現通縮情况。

在以上的大環境下，樓價會受到甚麼影响？在展望將來之前，先看一看以往的紀錄，自中原指數CCL在1994年面世至今，這樓價指數上升了140%，在同時期GDP上升了115%，兩者的走勢在2000年後大致上是同步，很明顯樓價上升的原動力是來自經濟增長，市民袋裏多了錢，方有信心買樓。

2008年金融海嘯以來，存款利率幾乎等於零，而通脹率多企在5%上，負利率效應出現，並猛力推升樓價，CCL輾轉上升了超過100%。但隨着通脹率在近月下降，負利率情況正在減弱，其對樓價的影响力會相應降低。

另一個支持樓價的重要支柱是租金實質回報率，在CPI不升跌的這幾個月，租金回報率普遍輕微下降，表示租金升勢已開始追不上樓價升幅，在沒有炒賣活動的今天，買樓投資者已將眼光由資本增值轉移至租金回報，如此情況，租金回報率下跌肯定會拖着樓價向上走的後腿。

由以上論點推測，未來樓價不可能再如前幾年那般飛躍上升。引用CCL由1994年至今的整體升幅計算，帳面資產平均回報率每年是約4%，這計算方式並未計入成交宗數，沒有加權成份，祇可作為參考之用，和倫敦和其他城市比較，這數字並不算高。以此基礎估計，假定本港經濟態勢不急轉彎向下，相信在未來數年會錄得增長，樓價繼續向上的機會大於向下，年度升幅很有可能在這21年平均幅度4%內移動，當然若美息突然急上，樓價走勢要重新評估，以美國現經濟狀况來看，美息應會有一段非常長時期停留在現水平，所以這慢步牛市的估計是比較貼切最新世界經濟狀况。

事實上，經歷了以往幾年的急促上升，香港樓價已進入高原區，現在是時候給大家抖一抖，放慢步伐，享受人生。