樓市評論

很久已沒有寫樓市評論，由2008年開始在HKDiscuss討論樓市，轉眼已是七年光景，開始時的三四年，當香港樓市方向還是混亂一片，討論氣氛最為激昂，看好和看淡兩方，都施展渾身解數，套用多方數據，舌戰連場。但當政府多次干預樓市之後，仍未阻止樓價升勢，看淡的一方已變成詞窮理屈，討論氣氛跟著急轉直下。在這兩年，再已經找不到像樣的看淡論據，樓市升勢已經得到確認，和受大衆認同，樓市到這一階段，已是人人皆說樓價不會跌，大家都認可買樓是投資的最好選擇，若是沒有政府政策干預，現時的樓市理應進入亢奮期，炒賣活動會將樓價推上天。

 

但自新樓宇稅項實施之後，樓市炒賣活動已近乎绝跡，沒有這些亂衝亂撞的資金推動，樓價升幅和波幅隨之而收窄，效果上，政策將上升幅度壓扁了，同時將上升週期拉長了，樓市整體的運作也徹底改變了，現在買樓的心態，如買10年債卷，持有者已作出長期部署，將投資主軸放在租金實質回報率方面 - 即租金回報減去利息支出，在此氣候下，樓價走勢很大程度受到租金回報影响。即是說，樓價如要保持升勢，那麼租金要跟升，不然的話，停滯的租金會拖着樓價的後腿，阻礙樓市升勢。

 

實質租金回報率，是决定在實體經濟層面，一是在利息，二是在家庭收入，當經濟暢旺，家庭收入上升，租金才可被推升。而利息走勢，會直接影响租金回報率。

 

在現時情况看，香港的GDP增長已大為放緩，通脹率下降，負利率情况已減輕，很明顯，經濟動力正在減弱，家庭收入很有可能停滯不前，未來租金肯定會收斂升勢。總括来說，過去推動樓價上升的原動力正逐漸消減，可以推斷，樓價並不可能再如前幾年那樣突飛猛進，可見未來一段長時期會在高位徘徊。