我以下這篇文是2010年十一月刊登在信報，現時重讀，心情是複雜的，尤其是我之前指出新政策會帶來階級分化，這預言不幸而言中，由文章刊出那一日至今天為止，中原指數已上升了約60%，樓價急升的幅度遠離實體經濟增長，物業擁有者和非業主之間的財富差距已達到一個超乎想像的地步，朋儕間每每是談樓色變。
政府針對樓價上升的新税項，設計是為了消除樓市的非理性表現，避免制造一個特大泡沫，防止泡沫爆破對香港做成的傷害，在這方面是用心良苦，亦走在世界之先。但另一方面，政策帶來的影响是，在提高樓市入場門檻之後，祇有那些高收入和有實力人仕，方可以符合新貸款要求，這結果形成一個新階級，有樓階級，沒有財力的那一大批人，被拒之於樓市門外，這些人縱然對樓市看好，亦未能在樓市急升之下分一杯羹，其失落之情，可想而知。在此情况發展之下，社會階級之間的糾紛越來越嚴重，在去年雨傘運動，和今年反水貨客運動中，已見到大批年青人的反社會表現，綜觀其成因，最主要是因為社會財富是過度傾斜向物業擁有者那一方，做成社會失衡。
不錯，政府政策是有效防止樓市泡沫，但同時制造了另一個社會情緒泡沫，孰得孰失，諸君自行判斷。
政府新樓市政策的影響
政府的新樓市政策主要是在打擊短期炒家或投資者，大幅增加兩年內轉手單位的印花稅，不論物業持有者是在成交中得到利潤與否，情況就如英國和美國的物業稅，這項措施尤甚之，蝕本的成交亦都要邀納新稅款。
面對政府的新政策，樓市的未來方向是否已經被改變，這是大家值得去思考。在以往香港政府的施政歷史上看，政府政策從來都不能扭轉市場趨勢。就以回歸後的經濟衰退情況為例，政府曾以多種方法，希望阻止樓市價格的跌勢，例如停止賣地或減免稅項等，結果是有目共睹，樓價是拾級而下，形成一浪低於一浪的態勢，直到達沙士時期的谷底，然後才開始反彈直至現階段。
以上例子可說明，在香港這個開放型經濟體，政府政策並未可能對抗市場力量，因為這個市場不是香港人自己的市場。中國和外國資金不斷湧入，個別中國內地豪客大手買入上二萬元一呎的住宅單位，國際基金買入整幢物業收租，他們有實力持有物業作為長綫投資之用。
在現時低息環境之下，按揭利率徘徊在兩厘左右，持有一個空置單位的成本祇輕微大過年息兩厘，這包括管理費等，只要樓價升幅高過這息率，物業持有者在賬面上是穩賺。如投資者將單位放租，回報率在兩厘至四厘之間，視乎個別屋苑而定。從這些簡單數字可以看到，投資物業的經營成本是非常之低，對一般中產人仕都不是一項負擔。
回頭再仔細檢視一下新政策對樓市的影響，新增加的印花稅是針對兩年內轉手的物業，短期轉讓物業的成本因此而大幅增加，對有關投資者是相當不利，這批人不能再以低微成本高槓杆比率購入單位然後再圖利。翻查一些大屋苑的成交個案，可以觀察到短期轉手的情況維持在低比例之下，大部份成交單位的上手業主都持貨超過兩年之上，新措施的直接影響是一批實力較弱小投資者，令到他們不能再活躍在樓市中。現時比較有勝算的做法是持有單位超過一年以上，避免支付過高的印花稅。
從來資產價格的軌跡都取決於看好和看淡兩大陣營的對決，最終價格走勢因應那一方的力量比較強而定。現時樓市的主調未改，大眾普遍都對香港樓市抱有強大信心，擔心長期持有現金會被正在形成的通脹猛虎所侵蝕，又加上全球資氾濫，和利率將會在未來一段長時期低企，樓市的上升趨勢祇會越來越增強。政府的新政策如其他政府干預市場的做法都衹有同一個結局，開始時政府的目標是主觀希望揭止市場走勢，但結果是令市民大眾受害。現時的新增加印花稅做法，效果是趕絕一批實力較弱的小市民，打擊他們在一個樓市上升週期致富之道，破壞香港一個最重要的社會價值，以勞力和投機提高自身生活質素。結果是擁有資產者和勞動階層的貧富差距越來越大，社會矛盾將更劇烈加深。
短期物業投資者或稱炒家是充當着市場的一個重要橋樑角色，他們並不是破壞市場運作的黑手，反之他們起到調節市場供應和需求關係的功能。在樓市低潮時，當大家持着觀望態度，炒家利用他們的市場觸覺，肯大膽購入低水位的單位，原單位持有者因而得到套現機會。當市場在熱哄哄的時候，普通個別業主不會隨便現價沽售單位，市場供應一時枯竭，價格祇會乾升，這情況祇會對用家更為不利。炒家在這時放出在之前收集的單位，正可以釋放二手市場盤源，供應即時增加，作用減緩價格上升的速度。從這簡單說明，我們應明白短期投資者或炒家是一個成熟市場的重要一環。
現時政府的新措施目的希望趕絕短期投資者，將令到物業市場價格更為波動。試想一想，沒有這批資深投資者在低位接貨，市場價格在大勢向下時祇會一瀉千里，而在趨勢向上時，盤源沒有適時放出，價格祇會不斷上升，沒有停下來的機會。現時香港住宅市正在上升週期，正常的情況是炒家會在若干獲利階段放出單位，減輕市場壓力，但新措施將迫使物業投資者持貨超過一年，甚至兩年，二手市場供應會即時枯竭。用家當然希望弱勢炒家會割價求售，但在現今階段，看好樓市的一方實力比看淡的另一方面更加強橫，當新措施落案之後數月，心急的用家將被迫以高於市場成交價購入單位，情況可能一發不能收拾，因為二手市場沒有甚麼單位供他們選擇，市場價格將會拾級而上。
未來的發展會否如上述的估計，大家可拭目以待。不過有一點可以肯定的是，政府的新措施已扭曲了行之有效的市塲機制，破壞了市塲自動調節的功能，後果不可以掉以輕心。
政府針對樓價上升的新税項，設計是為了消除樓市的非理性表現，避免制造一個特大泡沫，防止泡沫爆破對香港做成的傷害，在這方面是用心良苦，亦走在世界之先。但另一方面，政策帶來的影响是，在提高樓市入場門檻之後，祇有那些高收入和有實力人仕，方可以符合新貸款要求，這結果形成一個新階級，有樓階級，沒有財力的那一大批人，被拒之於樓市門外，這些人縱然對樓市看好，亦未能在樓市急升之下分一杯羹，其失落之情，可想而知。在此情况發展之下，社會階級之間的糾紛越來越嚴重，在去年雨傘運動，和今年反水貨客運動中，已見到大批年青人的反社會表現，綜觀其成因，最主要是因為社會財富是過度傾斜向物業擁有者那一方，做成社會失衡。
不錯，政府政策是有效防止樓市泡沫，但同時制造了另一個社會情緒泡沫，孰得孰失，諸君自行判斷。
政府新樓市政策的影響
政府的新樓市政策主要是在打擊短期炒家或投資者，大幅增加兩年內轉手單位的印花稅，不論物業持有者是在成交中得到利潤與否，情況就如英國和美國的物業稅，這項措施尤甚之，蝕本的成交亦都要邀納新稅款。
面對政府的新政策，樓市的未來方向是否已經被改變，這是大家值得去思考。在以往香港政府的施政歷史上看，政府政策從來都不能扭轉市場趨勢。就以回歸後的經濟衰退情況為例，政府曾以多種方法，希望阻止樓市價格的跌勢，例如停止賣地或減免稅項等，結果是有目共睹，樓價是拾級而下，形成一浪低於一浪的態勢，直到達沙士時期的谷底，然後才開始反彈直至現階段。
以上例子可說明，在香港這個開放型經濟體，政府政策並未可能對抗市場力量，因為這個市場不是香港人自己的市場。中國和外國資金不斷湧入，個別中國內地豪客大手買入上二萬元一呎的住宅單位，國際基金買入整幢物業收租，他們有實力持有物業作為長綫投資之用。
在現時低息環境之下，按揭利率徘徊在兩厘左右，持有一個空置單位的成本祇輕微大過年息兩厘，這包括管理費等，只要樓價升幅高過這息率，物業持有者在賬面上是穩賺。如投資者將單位放租，回報率在兩厘至四厘之間，視乎個別屋苑而定。從這些簡單數字可以看到，投資物業的經營成本是非常之低，對一般中產人仕都不是一項負擔。
回頭再仔細檢視一下新政策對樓市的影響，新增加的印花稅是針對兩年內轉手的物業，短期轉讓物業的成本因此而大幅增加，對有關投資者是相當不利，這批人不能再以低微成本高槓杆比率購入單位然後再圖利。翻查一些大屋苑的成交個案，可以觀察到短期轉手的情況維持在低比例之下，大部份成交單位的上手業主都持貨超過兩年之上，新措施的直接影響是一批實力較弱小投資者，令到他們不能再活躍在樓市中。現時比較有勝算的做法是持有單位超過一年以上，避免支付過高的印花稅。
從來資產價格的軌跡都取決於看好和看淡兩大陣營的對決，最終價格走勢因應那一方的力量比較強而定。現時樓市的主調未改，大眾普遍都對香港樓市抱有強大信心，擔心長期持有現金會被正在形成的通脹猛虎所侵蝕，又加上全球資氾濫，和利率將會在未來一段長時期低企，樓市的上升趨勢祇會越來越增強。政府的新政策如其他政府干預市場的做法都衹有同一個結局，開始時政府的目標是主觀希望揭止市場走勢，但結果是令市民大眾受害。現時的新增加印花稅做法，效果是趕絕一批實力較弱的小市民，打擊他們在一個樓市上升週期致富之道，破壞香港一個最重要的社會價值，以勞力和投機提高自身生活質素。結果是擁有資產者和勞動階層的貧富差距越來越大，社會矛盾將更劇烈加深。
短期物業投資者或稱炒家是充當着市場的一個重要橋樑角色，他們並不是破壞市場運作的黑手，反之他們起到調節市場供應和需求關係的功能。在樓市低潮時，當大家持着觀望態度，炒家利用他們的市場觸覺，肯大膽購入低水位的單位，原單位持有者因而得到套現機會。當市場在熱哄哄的時候，普通個別業主不會隨便現價沽售單位，市場供應一時枯竭，價格祇會乾升，這情況祇會對用家更為不利。炒家在這時放出在之前收集的單位，正可以釋放二手市場盤源，供應即時增加，作用減緩價格上升的速度。從這簡單說明，我們應明白短期投資者或炒家是一個成熟市場的重要一環。
現時政府的新措施目的希望趕絕短期投資者，將令到物業市場價格更為波動。試想一想，沒有這批資深投資者在低位接貨，市場價格在大勢向下時祇會一瀉千里，而在趨勢向上時，盤源沒有適時放出，價格祇會不斷上升，沒有停下來的機會。現時香港住宅市正在上升週期，正常的情況是炒家會在若干獲利階段放出單位，減輕市場壓力，但新措施將迫使物業投資者持貨超過一年，甚至兩年，二手市場供應會即時枯竭。用家當然希望弱勢炒家會割價求售，但在現今階段，看好樓市的一方實力比看淡的另一方面更加強橫，當新措施落案之後數月，心急的用家將被迫以高於市場成交價購入單位，情況可能一發不能收拾，因為二手市場沒有甚麼單位供他們選擇，市場價格將會拾級而上。
未來的發展會否如上述的估計，大家可拭目以待。不過有一點可以肯定的是，政府的新措施已扭曲了行之有效的市塲機制，破壞了市塲自動調節的功能，後果不可以掉以輕心。
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